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Come vendere casa

La valutazione

Quando si vuole vendere una casa bisogna tenere in considerazione diversi elementi. Innanzitutto verifica che le pratiche burocratiche (urbanistiche e fiscali) siano in regola per non incorrere in problemi al momento della firma del rogito e fai valutare il tuo immobile per sapere qual è il suo valore di mercato.

Pratiche burocratiche: capita spesso che il venditore si accorga in ritardo di non poter vendere l'immobile perché ha tralasciato pratiche burocratiche come successioni, accatastamento dell'immobile, frazionamenti o richieste di nuove concessioni edilizie. È essenziale che l'immobile sia pronto a tutti gli effetti per la vendita, solo così infatti avrai alte probabilità che l'affare vada in porto e non salti per eventuali ripensamenti dell'acquirente.

La valutazione dell'immobile: puoi controllare gli annunci online o sui giornali locali per stimare il valore commerciale dell'immobile che desideri vendere. Puoi anche far valutare (di norma gratuitamente) la proprietà a un'agenzia immobiliare per avere una stima più precisa.

L'acquirente

Dopo avere individuato il valore dell'immobile puoi scegliere se vendere l'immobile autonomamente o affidarti ad un'agenzia immobiliare.

Inserzioni private o agenzie immobiliari: puoi promuovere il tuo immobile pubblicando un annuncio su siti o riviste specializzate. Questi siti offrono un'importante vetrina a costi molto ridotti e ti permettono di risparmiare sui costi di intermediazione. Ti basterà scattare alcune foto dell'immobile (interno ed esterno) e pubblicarle assieme ad una breve descrizione dell'abitazione, meglio se corredata da una planimetria riportante la metratura. Ricorda che la verità viene sempre premiata e che elogiare in modo forzato il proprio immobile rende diffidenti: un possibile compratore sarà piacevolmente colpito nel constatare che l'appartamento corrisponde in tutto e per tutto alla descrizione che hai fatto al momento dell'inserzione. In alternativa puoi affidarti a un'agenzia immobiliare, meglio se con un accordo per un periodo limitato di tempo, ad esempio di 3 o 6 mesi. Ricorda che l'agenzia ti richiederà in media dal 2 al 4% del totale del valore della transazione e che con la firma di una proposta unilaterale di vendita (ovvero un accordo in esclusiva con un'agenzia) non avrai più la possibilità di verificare l'esistenza di proposte d'acquisto migliori.

La negoziazione

Trovato un acquirente, si entra nel vivo della trattativa attraverso una serie di atti formali: dalla fase precontrattuale, fino al rogito notarile, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell'immobile.

Fase precontrattuale: la stipula del contratto è spesso anticipata da una fase in cui le parti valutano le varie alternativepresenti sul mercato, cercando di ottenere le migliori condizioni di scambio possibili. L'offerta pertanto deve essere leggermente modificata per raggiungere un punto d'incontro tra le parti interessate. In questa fase si svolgono le trattative strumentali: trattative che obbligano le parti a comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.), evitando di tenere comportamenti che possano ingannare la controparte. Infatti, il contraente che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa d'invalidità del contratto (art. 1418 c.c.), non ne da notizia all'altra parte è tenuto a risarcire il danno da quest'ultima subito (art. 1338 c.c.).

Il compromesso: viene comunemente chiamato "contratto preliminare" ed è il documento con cui le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo di vendita (rogito notarile), del quale precisano modalità e tempi. Il compromesso non è un passaggio obbligatorio ma tutela entrambe le parti, quindi ti consigliamo di stipularlo con l'acquirente. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata da un notaio. Nel secondo caso deve essere registrato presso l'Ufficio del Registro entro 20 giorni. Il compromesso raccoglie tutte le informazioni relative all'immobile e deve sempre contenere:

  • La descrizione dell'immobile.
  • I dati identificativi dell'acquirente e del venditore.
  • L'atto di provenienza dell'immobile (rogito notarile o atto di successione).
  • I termini e le modalità di pagamento.
  • Il luogo e la data stabilita per il rogito.
  • Il nome del notaio.
  • La dichiarazione del venditore che l'immobile è libero da oneri ed ipoteche o dell'eventuale presenza di un mutuo.
  • Eventuali caparre o penali sul mancato rispetto dei termini contrattuali.

Dalla stipula del compromesso le parti si trovano obbligate in base all'art. 2932 c.c. a portare a buon fine la transazione. Se una delle parti non adempie all'obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Nel compromesso vanno indicate le clausole che saranno poi contenute nell'atto del trasferimento: il venditore deve garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o impegnarsi a renderlo libero a sue spese prima del rogito notarile. Nel caso in cui il venditore sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: La caparra confirmatoria è un anticipo del prezzo d'acquisto totale dell'immobile che viene versato al momento della firma del compromesso, quindi non è obbligatoria in caso non si sia fatto alcun contratto preliminare. Una volta che viene versato dall'acquirente, all'atto del compromesso, l'anticipo impegna entrambe le parti alla conclusione della transazione. Questo vuol dire che se l'acquirente si ritira dalla negoziazione, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se al contrario è il venditore a ritirare l'impegno, l'acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dalla transazione può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest'ultimo per inadempimento della controparte e il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest'ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
La caparra penitenziale è definita dal codice civile "il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti" (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di annullare il contratto nel caso lo ritengano opportuno, pagando una caparra penitenziale. Se recede l'acquirente, perde la somma versata come caparra; se invece è il venditore a ritirare l'impegno, questo deve restituire il doppio della somma ricevuta. L'altra parte non può pretendere l'esecuzione forzata del contratto ne richiedere altre forme di risarcimento del danno.
La differenza essenziale tra i due tipi di caparra risiede nel fatto che "solo" in presenza di una caparra confirmatoria il contraente non inadempiente può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

La compravendita

Attraverso il rogito si conclude la compravendita della casa. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico dal notaio o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione.

Il rogito: Con la firma del rogito ed il saldo, avviene la consegna delle chiavi e l'acquirente entra in pieno possesso dell'immobile. Tutte le spese del rogito sono a carico dell'acquirente, che ha il diritto di scegliere un suo notaio di fiducia. Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti:

  • L'atto d'acquisto originario e l'eventuale dichiarazione di successione relativi all'immobile.
  • La planimetria e il certificato catastale.
  • Le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti.
  • Il certificato di abitabilità e agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento del pagamento e degli oneri d'urbanizzazione.
  • L'eventuale concessione in sanatoria.
  • Una copia del regolamento di condominio.
  • Le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell'immobile e per i lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali).
  • Se l'immobile è intestato a due coniugi in regime di comunione dei beni dovrai presentare anche l'estratto dell'atto di matrimonio.

L'atto notarile è solitamente corredato da disegni e precisazioni e viene consegnato in copia ad entrambe le parti, mentre l'originale resta in custodia al notaio.

La denuncia alla pubblica autorità: Dopo la firma del rogito, acquirente e venditore devono variare la residenza e tutti i documenti ad essa legati, convertire i contratti di luce, acqua, gas, telefono e internet, comunicare il cambio della proprietà all'ufficio smaltimento rifiuti, alla propria banca o altri uffici per l'invio della corrispondenza. Come richiesto dalle disposizioni sul controllo del terrorismo, il venditore deve denunciare in questura, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, l'avvenuto passaggio di proprietà, con i dati anagrafici completi dell'acquirente. Il modulo viene di solito compilato dal notaio e può essere spedito tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o consegnato direttamente al Commissariato di Pubblica Sicurezza. Ricorda che se presenti in ritardo la dichiarazione sono previste gravi sanzioni pecuniarie.

FAQ vendere casa

· Quanto vale la mia casa?

· Per scoprirlo puoi consultare siti internet e riviste specializzate, ma il modo forse migliore è quello di rivolgersi ad un'agenzia immobiliare per una perizia gratuita.

· A quanto ammontano le imposte quando vendo la casa?

· Le imposte dipendono dalla plusvalenza, su cui paghi il 20% di tasse. La plusvalenza è data dalla differenza tra prezzo d'acquisto dichiarato al momento dell'acquisto (nell'atto notarile) ed il prezzo di vendita dell'immobile dichiarato al momento della vendita, ovvero il guadagno derivante dalla vendita dell'immobile.

· Posso vendere casa anche se il mutuo è ancora aperto?

· Si, di norma è possibile vendere con il mutuo aperto, ma dipende dal compratore e dal contratto che hai stipulato con la banca.

· Conviene dichiarare meno nell'atto notarile per pagare meno tasse?

· Non conviene mai dichiarare il falso o ricevere pagamenti in nero. Inoltre la rendita catastale e la somma corrisposta tra acquirente e venditore devono essere sempre dichiarate, ma le tasse si calcolano solo sulla rendita catastale e non sul valore dichiarato.

· Chi sceglie il notaio?

· È sempre l'acquirente a scegliere il notaio

· Posso fidarmi a dare all'agenzia immobiliare tutti i documenti sul mio immobile?

· Tra i doveri dell'agente immobiliare c'è l'imparzialità nei confronti delle parti e l'incarico di controllare tecnicamente e giuridicamente lo stato dell'immobile. È per tal motivo che l'agenzia ti richiede tutti i documenti.

 

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